一、起草背景

建立土地利用全生命周期管理制度，是推动高质量发展的重要举措。按照市政府部署，去年我局组织起草了《济南市工业用地全生命周期管理办法》，8月10日以济政办发〔2020〕19号印发，对工业用地实施《国有建设用地使用权出让合同》和《工业用地全生命周期监管协议》“双合同”监管制度，形成了项目准入、开竣工、投达产、“亩产效益”评价和土地使用权转让、退出、续期的共同监管机制。此后，按照“四个统筹”的要求，围绕加强经营性用地全生命周期管理，我局借鉴上海、郑州、天津等地的做法，结合我市实际，起草拟订了《意见》初稿，多次征求市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作联席会议成员单位及各区政府、功能区管委会、市级平台公司的意见，做了修改完善。今年2月3日，市招拍挂联席会议2021年第一次会议对《意见》进行了讨论研究，会后，重点针对由城发集团代建教育设施问题，我局和市教育局、市财政局、市住建局等部门进行了多轮对接，对有关内容进行修订。《意见》基本定稿后，我局履行了社会公示程序，送市市场监管局进行了市场公平性论证和审查，送市司法局出具了合法性审核意见，完成了部门会签，形成现在的审议稿。

二、主要内容

《意见》共6部分，主要内容如下。

（一）基本要求。明确了适用范围、工作目标、工作原则和管理职责。相关职能部门要按照“公平、公正、公开”的原则，提出经营性用地各项建设要求、管理要素、监管考核和违约处置等要求，列入土地出让条件，纳入土地出让合同和监管协议，并按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，对受让人的合同、协议履约情况进行要素评定，依法实施监管。

（二）土地储备和供应。包含土地统一储备、配套教育设施统一建设、实施储备土地统一供应、开展土地出让研判四部分内容。提出配套教育设施建设工作统一由市政府安排，由市级平台公司负责组织实施，我局与市教育局、市财政局一并起草了配套教育设施建设管理办法。进一步明确了土地储备市级统筹目标，储备土地项目实施主体、承接主体与市区两级政府在土地出让方案审定工作中的各自职责；为加强房地产市场调控，我局及市住建局等部门须对拟出让宗地合规性等方面进行研判。

（三）土地出让要求。提出了规划管理、建设管理、利用功能管理、运营管理、建筑节能和环境保护等五部分要求措施。依据各职能部门的职责分工，从建设项目的全生命周期各阶段提出了具体标准和管理措施。

（四）实施土地出让。包括土地出让方式、出让价格、出让年限、出让合同和监管协议等四部分内容。为进一步促进我市土地市场精准供地，加快省市重点招商引资项目落地开工，首次明确有特别要求的出让地块可提前公开入市信息；商品住宅用地原则上不得搭配其他用途土地出让,确需搭配供应的按照一事一议的原则报请市政府批准等具体新措施。此外，土地出让后须对应出让条件要求，分别签订土地出让合同和若干监管协议。各部门须提供加盖公章的监管协议，土地成交后由出让人组织集中签订土地出让合同和监管协议。

（五）加强规划建设方案管理。包括宗地出让后规划建设方案报审、带方案出让的规划建设方案报审两部分内容。明确了项目规划建设涉及的审批部门在供地后的职责要求。

（六）加强土地供后监管。包括项目开竣工时间管理、共同监管、综合验收、转让管理、违约责任、登记管理、抵押管理、工作机制、诚信监管等九部分内容。经营性用地各项建设要求、管理要素纳入土地出让合同和监管协议，按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，由相关部门及时监管。对土地出让后的验收、转让、登记、抵押等环节工作进行了细化。各管理部门按照职责，落实土地全生命周期管理要求，对出让合同约定的相关管理要素开展日常监管，并及时更新监管结果信息。

三、有关建议

本次拟出台的《意见》，是首次按照经营性用地全生命周期管理思路形成的实践性文件，明确了以经营性用地出让为起点，以出让合同为平台，监管协议为补充，通过项目审批监管系统，实现对经营性用地全过程管理的目标。《意见》的实施将成为今后规范土地市场要素配置的依据，也将促进各职能部门围绕经营性用地全生命周期各阶段各环节细化工作职责，明确工作流程，落实监管措施。

我局将根据本次会议审议意见，对《意见》作进一步修改完善，建议以市政府办公厅名义印发。同时，我局将联合市教育局、市财政局印发《关于济南市中心城区居住用地配套教育设施建设管理办法》。